Ein Aufzug ist die am strengsten regulierte Anlage im Mehrfamilienhaus – und einer der größten laufenden Kostenposten. Verantwortlich ist der Betreiber: bei vermieteten Objekten in der Regel der Eigentümer, vertreten durch die Hausverwaltung. Dieser Beitrag zeigt, welche Pflichten die Betriebssicherheitsverordnung vorgibt, in welchen Intervallen geprüft wird, welche Kosten marktüblich sind und welcher Anteil auf die Mieter umgelegt werden kann.
Rechtsgrundlage: Aufzüge sind überwachungsbedürftige Anlagen
Aufzugsanlagen zählen nach der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) zu den überwachungsbedürftigen Anlagen. Für den Betreiber ergeben sich daraus im Kern sechs Pflichten:
- Gefährdungsbeurteilung: Vor der Verwendung sind die Gefährdungen der Anlage zu beurteilen; daraus leiten sich Art und Umfang der Kontrollen ab.
- Wiederkehrende ZÜS-Prüfung: Eine zugelassene Überwachungsstelle (z. B. TÜV oder DEKRA) prüft die Anlage wiederkehrend – Hauptprüfung spätestens alle zwei Jahre, etwa zur Halbzeit dazwischen die Zwischenprüfung.
- Wartung und Instandhaltung: regelmäßige Wartung durch einen Fachbetrieb; Umfang und Intervalle richten sich nach Herstellervorgaben und Nutzungsintensität.
- Funktionierendes Notrufsystem: Eingeschlossene Personen müssen über ein Zwei-Wege-Kommunikationssystem jederzeit einen ständig besetzten Notdienst erreichen können.
- Beauftragte Person: Der Betreiber muss sicherstellen, dass die Betriebsbereitschaft regelmäßig kontrolliert wird und eine Personenbefreiung nur durch unterwiesene Personen erfolgt.
- Dokumentation: Prüfbescheinigungen und Anlagenunterlagen müssen verfügbar sein und der Behörde auf Verlangen vorgelegt werden können.
Einordnung: Die Aufzugspflichten stehen nicht für sich allein, sondern sind Teil der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers. Wer Prüfungen oder Wartung vernachlässigt, riskiert im Schadensfall erhebliche Haftungsfolgen.
Prüffristen und Wartungsintervalle im Überblick
| Maßnahme | Turnus | Zuständig |
|---|---|---|
| Hauptprüfung | spätestens alle 2 Jahre | ZÜS (z. B. TÜV, DEKRA) |
| Zwischenprüfung | etwa in der Mitte zwischen zwei Hauptprüfungen | ZÜS |
| Wartung | nach Herstellervorgabe, verbreitet monatlich bis vierteljährlich | Aufzugs-Fachbetrieb |
| Kontrolle der Betriebsbereitschaft inkl. Notruftest | regelmäßig, in der Praxis meist wöchentlich bis monatlich | beauftragte Person, z. B. Hausmeister |
Fest vorgegeben sind nur die ZÜS-Prüffristen. Die Intervalle für Wartung und Kontrollen sind anerkannte Praxis: Die BetrSichV verlangt einen sicheren Betrieb, die konkreten Abstände ergeben sich aus Herstellervorgaben, Nutzung und Gefährdungsbeurteilung. Auch DIN EN 13015 (Instandhaltung von Aufzügen) ist kein Gesetz, gilt aber als anerkannter Maßstab ordnungsgemäßer Wartung.
Frist versäumt? Wird die Hauptprüfung nicht rechtzeitig durchgeführt, kann die Behörde den Weiterbetrieb untersagen; zudem kommt ein Bußgeld in Betracht. Die Prüfplakette in der Kabine zeigt den nächsten Fälligkeitstermin.
Wartungsvertrag: Vollwartung oder Teilwartung?
Beim Vertrag mit der Aufzugsfirma haben sich zwei Grundmodelle etabliert:
- Teilwartung: Inspektion, Schmierung, Einstellung und Kleinmaterial sind enthalten; Reparaturen und Ersatzteile werden gesondert abgerechnet. Niedrigere Monatsrate, aber schwerer kalkulierbare Gesamtkosten.
- Vollwartung: Schließt auch Reparaturen und Verschleißteile weitgehend ein. Höhere Monatsrate, dafür planbare Kosten – bei älteren Anlagen mit steigender Störanfälligkeit oft die wirtschaftlichere Wahl.
Vertragstipp: Achten Sie darauf, dass der Vertrag den Reparaturanteil getrennt ausweist oder eine nachvollziehbare Aufteilung ermöglicht. Das erspart bei der Betriebskostenabrechnung Diskussionen – denn nur der Wartungsanteil ist umlagefähig.
Kosten: marktübliche Richtwerte
Die Jahreskosten hängen stark von Anlagentyp, Alter, Haltestellenzahl und Region ab. Marktüblich sind als grobe Orientierung folgende Spannen – Richtwerte, keine Preiszusage:
- Vollwartungsvertrag: marktüblich etwa 150 bis 400 € pro Monat
- Hauptprüfung durch die ZÜS: etwa 300 bis 800 € alle zwei Jahre, die Zwischenprüfung entsprechend günstiger
- Notruf-Aufschaltung: etwa 30 bis 80 € pro Monat
- Reparaturen: je nach Schaden von wenigen hundert Euro bis in den fünfstelligen Bereich
Je nach Region und Objekt ergibt das laufende Aufzugskosten im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich pro Jahr – ein fester Posten jeder Wirtschaftsplanung.
Umlage auf die Mieter: Wartung ja, Reparatur nein
Die Betriebskostenverordnung nennt die Aufzugskosten in § 2 Nr. 7 BetrKV ausdrücklich – umlagefähig sind aber nur bestimmte Positionen, insbesondere:
- Betriebsstrom der Anlage
- Beaufsichtigung, Bedienung und Überwachung, in der Regel einschließlich der Notruf-Aufschaltung
- regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft
- Pflege und Reinigung der Anlage
Nicht umlagefähig sind dagegen Reparaturen, Instandsetzung und Modernisierung. Bei Vollwartungsverträgen muss der enthaltene Reparaturanteil deshalb vor der Abrechnung herausgerechnet werden. Wie Sie Hausmeister- und Wartungskosten sauber abrechnen, zeigt unser Beitrag zu Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung.
Auch das Erdgeschoss zahlt mit: Sieht der Mietvertrag die Umlage der Aufzugskosten wirksam vor, können grundsätzlich auch Erdgeschoss-Mieter beteiligt werden. Der Bundesgerichtshof hat eine entsprechende Formularklausel gebilligt (Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 103/06).
Fristenmanagement: in fünf Schritten zum sicheren Betrieb
Aufzugssicherheit scheitert selten am Wissen, sondern an der Organisation. So bauen Hausverwaltungen ein belastbares System auf:
- Anlagenübersicht erstellen: Je Objekt Anlagennummer, Baujahr, Wartungsfirma, ZÜS sowie letzte und nächste Prüfung erfassen.
- Prüfplakette abgleichen: Fälligkeitstermin aus der Kabine mit mehreren Wochen Vorlauf in den Fristenkalender übernehmen.
- Wartungsvertrag prüfen: Leistungsumfang, Reparaturanteil und Reaktionszeiten bei Störungen und Personeneinschluss schriftlich fixieren.
- Notruf regelmäßig testen: Funktionsprobe der Sprechverbindung fest einplanen und das Ergebnis mit Datum dokumentieren.
- Unterlagen zentral ablegen: Prüfbescheinigungen, Wartungsnachweise und Störungsprotokolle gehören in die Objektakte – im Haftungsfall Ihr Nachweis.
Die Rolle des Hausmeisters: beauftragte Person vor Ort
Prüfung und Wartung leisten Spezialfirmen – die laufende Kontrolle braucht aber verlässliche Präsenz im Objekt. Als beauftragte Person übernimmt der Hausmeister typischerweise:
- regelmäßige Sicht- und Funktionskontrolle einschließlich Probefahrt und Notruftest
- Reinigung von Kabine, Türschienen und Zugangsbereichen
- Störungsmeldung an die Wartungsfirma und Absperrung der Anlage bei Gefahr
- Überwachung der Prüffristen und Terminkoordination mit ZÜS und Wartungsfirma
- Begleitung der Prüf- und Wartungstermine vor Ort
Wie sich diese Aufgaben in einen strukturierten Objektdurchgang einfügen, zeigt unsere Hausmeister-Checkliste mit allen Aufgaben.
So arbeiten wir: NH-Hausmeister dokumentiert Kontrolltermine mit Foto und Zeitstempel im digitalen Kundenportal. Hausverwaltungen können damit jederzeit belegen, dass die Anlage regelmäßig kontrolliert wurde.
Häufige Fragen zur Aufzugswartung
Wie oft muss ein Aufzug geprüft werden?
Die Hauptprüfung durch eine zugelassene Überwachungsstelle (ZÜS) wie TÜV oder DEKRA ist spätestens alle zwei Jahre fällig, etwa zur Halbzeit dazwischen die Zwischenprüfung. Unabhängig davon muss die Anlage regelmäßig nach Herstellervorgabe gewartet werden, verbreitet monatlich bis vierteljährlich.
Wer darf einen Aufzug prüfen und warten?
Haupt- und Zwischenprüfung darf nur eine zugelassene Überwachungsstelle (ZÜS) durchführen. Die laufende Wartung übernimmt ein Aufzugs-Fachbetrieb. Sichtkontrollen, Notruftests und die Fristenüberwachung kann eine vom Betreiber beauftragte, unterwiesene Person übernehmen, in der Praxis häufig der Hausmeister.
Was kostet die Aufzugswartung im Mehrfamilienhaus?
Marktüblich sind je nach Region, Anlagentyp und Vertragsumfang etwa 150 bis 400 Euro monatlich für die Vollwartung, 300 bis 800 Euro für die ZÜS-Hauptprüfung alle zwei Jahre und 30 bis 80 Euro monatlich für die Notruf-Aufschaltung. Das sind Richtwerte, keine Preiszusage; Reparaturen kommen gesondert hinzu.
Sind die Aufzugskosten auf die Mieter umlegbar?
Teilweise. Umlagefähig nach § 2 Nr. 7 BetrKV sind unter anderem Betriebsstrom, Beaufsichtigung und Überwachung, Pflege und Reinigung sowie die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit. Nicht umlagefähig sind Reparatur- und Instandsetzungskosten; bei Vollwartungsverträgen muss der enthaltene Reparaturanteil deshalb herausgerechnet werden.
Müssen auch Erdgeschoss-Mieter Aufzugskosten zahlen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Aufzugskosten wirksam vereinbart, können grundsätzlich auch Erdgeschoss-Mieter beteiligt werden. Der Bundesgerichtshof hat eine entsprechende Formularklausel gebilligt (Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 103/06). Im Einzelfall kommt es auf die konkrete Vertragsgestaltung an.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt. Stand: August 2026