Ein professioneller Hausmeistervertrag ist die Grundlage für eine reibungslose Zusammenarbeit zwischen Hausverwaltung und Dienstleister. Doch was genau muss in einem Hausmeistervertrag geregelt sein? Welche Klauseln schützen beide Seiten - und wo lauern typische Fallstricke?
Die Grundlage jedes Vertrags ist das Leistungsverzeichnis – welche Arbeiten, wie oft, in welcher Qualität. Eine Vorlage für das Leistungsverzeichnis gibt es als PDF.
Warum ein schriftlicher Hausmeistervertrag unverzichtbar ist
Ohne klaren Vertrag entstehen häufig Missverständnisse: Welche Leistungen sind inklusive? Wer haftet bei Schäden? Was passiert bei Krankheit des Hausmeisters? Ein professioneller Vertrag schafft Rechtssicherheit für alle Beteiligten.
Gut zu wissen: Ein Hausmeistervertrag kann als Dienstvertrag (§ 611 BGB) oder als Werkvertrag (§ 631 BGB) gestaltet werden. Die meisten Hausmeisterverträge sind Dienstverträge - der Hausmeister schuldet die regelmäßige Tätigkeit, nicht einen bestimmten Erfolg.
Die wichtigsten Vertragsbestandteile
1. Vertragsparteien und Objekt
- Auftraggeber: Name und Anschrift des Eigentümers oder der Hausverwaltung
- Auftragnehmer: Hausmeisterservice mit vollständiger Firmenbezeichnung
- Objekt: Genaue Adresse und Beschreibung des betreuten Gebäudes
2. Leistungsverzeichnis
Das Herzstück jedes Hausmeistervertrags. Hier wird detailliert aufgelistet, welche Tätigkeiten in welcher Häufigkeit durchzuführen sind:
- Treppenhausreinigung: Wöchentlich, 14-tägig oder nach Bedarf?
- Gartenpflege: Rasenmähen, Heckenschnitt, Laubentsorgung - wie oft?
- Winterdienst: Räum- und Streupflicht mit Uhrzeiten
- Kontrollgänge: Regelmäßige Begehungen des Objekts
- Kleinreparaturen: Bis zu welchem Betrag selbstständig?
- Sonderleistungen: Was ist extra und wird gesondert berechnet?
Achtung: Je detaillierter das Leistungsverzeichnis, desto weniger Streitpotential. Vermeiden Sie vage Formulierungen wie „allgemeine Hausmeistertätigkeiten“.
3. Vergütung und Zahlungsbedingungen
- Monatliche Pauschale: Der häufigste Abrechnungsmodus
- Stundensatz für Sonderleistungen: Für Arbeiten außerhalb des regulären Leistungsverzeichnisses
- Materialkosten: Gesondert abgerechnet oder inklusive?
- Zahlungsziel: 14 Tage nach Rechnungsstellung üblich
- Preisanpassungsklausel: Unter welchen Bedingungen darf der Preis erhöht werden?
4. Vertragslaufzeit und Kündigung
- Laufzeit: Befristet (z.B. 1 Jahr) oder unbefristet?
- Kündigungsfrist: Üblich sind 3 Monate zum Quartalsende
- Außerordentliche Kündigung: Bei wiederholter Schlechtleistung oder Zahlungsverzug
- Probezeit: 3 Monate mit verkürzter Kündigungsfrist empfohlen
Tipp: Vereinbaren Sie eine Probezeit von 3 Monaten mit verkürzter Kündigungsfrist. So können beide Seiten testen, ob die Zusammenarbeit passt.
5. Haftung und Versicherung
- Betriebshaftpflicht: Ausreichende Betriebshaftpflichtversicherung nachweisen
- Haftungsbegrenzung: Bis zu welchem Betrag haftet der Dienstleister?
- Schlüsselversicherung: Besonders wichtig bei Zugang zu vielen Wohneinheiten
6. Dokumentationspflichten
- Foto-Dokumentation: Vor- und Nachher-Fotos der durchgeführten Arbeiten
- Tätigkeitsberichte: Regelmäßige Berichte über erledigte Aufgaben
- Winterdienst-Protokoll: Dokumentation der Räum- und Streueinsätze mit Uhrzeit
Checkliste: Das muss in Ihren Hausmeistervertrag
- Vertragsparteien und Objektbeschreibung
- Detailliertes Leistungsverzeichnis mit Häufigkeiten
- Vergütung (Pauschale + Sonderleistungen)
- Laufzeit und Kündigungsfrist
- Haftung und Versicherungsnachweis
- Vertretungsregelung
- Dokumentationspflichten
- Schlüsselübergabe und -verwaltung
- Datenschutz (DSGVO-konforme Verarbeitung)
Häufige Fragen zum Hausmeistervertrag
Ist ein Hausmeistervertrag ein Dienst- oder ein Werkvertrag?
In der Regel ein Dienstvertrag nach § 611 BGB: Der Hausmeister schuldet die regelmäßige, sorgfältige Tätigkeit, nicht einen bestimmten Erfolg. Ein Werkvertrag nach § 631 BGB passt nur für abgeschlossene Einzelleistungen mit messbarem Ergebnis, etwa eine einmalige Grundreinigung.
Welche Kündigungsfrist ist bei einem Hausmeistervertrag üblich?
Drei Monate zum Quartalsende haben sich durchgesetzt. Sinnvoll ist eine Probezeit von drei Monaten mit verkürzter Frist, damit beide Seiten die Zusammenarbeit testen können. Bei wiederholter Schlechtleistung oder Zahlungsverzug bleibt die außerordentliche Kündigung – sie sollte im Vertrag ausdrücklich geregelt sein.
Was gehört in das Leistungsverzeichnis?
Jede Tätigkeit mit ihrer Häufigkeit: Treppenhausreinigung wöchentlich oder 14-tägig, Gartenpflege mit Rasen, Hecke und Laub, Winterdienst mit Uhrzeiten, Kontrollgänge, Kleinreparaturen bis zu einem festgelegten Betrag und die gesondert berechneten Sonderleistungen. Vage Formulierungen wie „allgemeine Hausmeistertätigkeiten“ sind die häufigste Streitquelle.
Wie wird ein Hausmeisterservice vergütet?
Meist über eine monatliche Pauschale für das Leistungsverzeichnis, ergänzt um einen Stundensatz für Sonderleistungen. Der Vertrag sollte klären, ob Material inklusive ist oder gesondert abgerechnet wird, welches Zahlungsziel gilt (14 Tage sind üblich) und unter welchen Bedingungen der Preis angepasst werden darf.
Welche Versicherungen muss der Hausmeisterservice nachweisen?
Eine Betriebshaftpflicht mit ausreichender Deckungssumme – und ausdrücklich eingeschlossenem Schlüsselverlust, weil der Dienstleister Zugang zu vielen Wohneinheiten hat. Der Nachweis gehört als Anlage zum Vertrag; zusätzlich sollte geregelt sein, bis zu welchem Betrag der Dienstleister haftet.
Muss der Hausmeister seine Arbeit dokumentieren?
Nur, wenn der Vertrag es vorsieht – deshalb gehört es hinein: Foto-Dokumentation der ausgeführten Arbeiten, regelmäßige Tätigkeitsberichte und beim Winterdienst ein Protokoll der Räum- und Streueinsätze mit Uhrzeit. Ohne diese Nachweise steht die Verwaltung im Streitfall ohne Beleg da.
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