Legionellen sind Bakterien, die sich in warmem Wasser vermehren und beim Einatmen von Aerosolen (z. B. beim Duschen) die Legionärskrankheit auslösen können — eine schwere Lungenentzündung, die insbesondere für ältere und immungeschwächte Menschen lebensgefährlich sein kann. Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) verpflichtet Eigentümer von Mehrfamilienhäusern daher zur regelmäßigen Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen.
Wer ist zur Legionellenprüfung verpflichtet?
Laut § 31 der Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2023) sind Sie als Vermieter oder Hausverwaltung zur Legionellenprüfung verpflichtet, wenn alle drei Voraussetzungen zutreffen:
- Gewerbliche Nutzung: Das Gebäude wird nicht ausschließlich selbst bewohnt — bereits die Vermietung einer einzigen Wohnung gilt als „gewerbliche" Nutzung im Sinne der TrinkwV
- Zentrale Warmwasserbereitung: Das Gebäude verfügt über eine zentrale Trinkwassererwärmungsanlage (Boiler, Warmwasserspeicher)
- Speichervolumen > 400 Liter oder der Inhalt der Rohrleitung zwischen Trinkwassererwärmer und entferntester Entnahmestelle beträgt mehr als 3 Liter
💡 In der Praxis: Fast jedes Mehrfamilienhaus mit 3 oder mehr Wohneinheiten und zentraler Warmwasserversorgung fällt unter die Prüfpflicht. Wohngebäude mit dezentraler Warmwasserbereitung (z. B. Durchlauferhitzer in jeder Wohnung) sind ausgenommen.
Wie oft muss geprüft werden?
- Regulär: Alle 3 Jahre (§ 31 Abs. 5 TrinkwV)
- Bei Überschreitung: Das Gesundheitsamt kann kürzere Intervalle anordnen (z. B. jährlich oder halbjährlich)
- Nach Sanierung: Nachbeprobung nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen
🚨 Versäumte Prüfung: Wer die gesetzliche Untersuchungspflicht nicht einhält, begeht eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 € belegt werden. Zudem haften Sie als Eigentümer bei gesundheitlichen Schäden Ihrer Mieter persönlich.
Ablauf der Legionellenprüfung
Probenentnahme beauftragen
Nur ein akkreditiertes Labor (nach § 15 Abs. 4 TrinkwV) darf die Proben entnehmen. Listen akkreditierter Labore finden Sie bei Ihrem zuständigen Gesundheitsamt.
Probenentnahme vor Ort
Es werden mindestens 3 Proben entnommen: Am Warmwasseraustritt des Speichers, am Zirkulationsrücklauf und an der entferntesten Entnahmestelle (z. B. Dusche im obersten Stockwerk). Die Proben werden als sogenannte „orientierungsgemäße Untersuchung" entnommen.
Laboranalyse
Die Proben werden im Labor auf Legionellen untersucht. Das Ergebnis liegt in der Regel nach 10–14 Tagen vor und wird in KBE/100 ml (koloniebildende Einheiten pro 100 Milliliter) angegeben.
Ergebnis & Dokumentation
Das Prüfergebnis muss dokumentiert und aufbewahrt werden. Bei unauffälligem Befund: Nächste Prüfung in 3 Jahren. Bei Überschreitung: Sofortige Maßnahmen einleiten.
Grenzwerte: Was bedeuten die Ergebnisse?
| KBE/100 ml | Bewertung | Maßnahme |
|---|---|---|
| < 100 | Unauffällig | Keine Maßnahmen erforderlich. Reguläre Nachprüfung in 3 Jahren. |
| 100 – 999 | Technischer Maßnahmenwert überschritten | Gesundheitsamt informieren. Gefährdungsanalyse beauftragen. Sanierungsmaßnahmen einleiten. Mieter informieren. |
| 1.000 – 9.999 | Hohe Kontamination | Sofortige Meldung ans Gesundheitsamt. Gefährdungsanalyse. Sanierung einleiten. Mieter informieren und ggf. Nutzungseinschränkungen (z. B. Duschverbot). |
| ≥ 10.000 | Extrem hohe Kontamination | Sofortige Meldung. Sofortige Nutzungseinschränkung (Duschverbot). Desinfektion der gesamten Anlage. Gefährdungsanalyse. Nachbeprobung nach Sanierung. |
Was passiert bei Überschreitung?
Wird der technische Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml überschritten, müssen Sie als Eigentümer folgende Schritte einleiten:
- Meldung an das Gesundheitsamt — unverzüglich und unaufgefordert
- Information der Mieter — schriftlich über die Überschreitung und empfohlene Vorsichtsmaßnahmen
- Gefährdungsanalyse — durch einen qualifizierten Sachverständigen (z. B. nach VDI 6023)
- Sanierungsmaßnahmen — basierend auf der Gefährdungsanalyse, z. B.:
- Thermische Desinfektion (Erhöhung der Wassertemperatur auf > 70°C)
- Chemische Desinfektion (z. B. mit Chlordioxid)
- Spülung selten genutzter Leitungen
- Austausch veralteter Rohrleitungen oder Warmwasserspeicher
- Einbau von Legionellenfiltern an Duschköpfen (Sofortmaßnahme)
- Nachbeprobung — nach Abschluss der Sanierung zur Bestätigung des Erfolgs
- Dokumentation — alle Maßnahmen schriftlich festhalten und dem Gesundheitsamt vorlegen
Ursachen für Legionellenbefall
Legionellen vermehren sich besonders gut bei Wassertemperaturen zwischen 25°C und 45°C. Häufige Ursachen für erhöhte Legionellenwerte:
- Zu niedrige Warmwassertemperatur: Der Warmwasserspeicher sollte auf mindestens 60°C eingestellt sein, an der Entnahmestelle sollten mindestens 55°C ankommen
- Stagnation: In selten genutzten Leitungen (z. B. Leerstand) vermehren sich Legionellen besonders schnell
- Veraltete Rohrleitungen: Kalkablagerungen und Biofilm in alten Rohren bieten idealen Nährboden
- Fehlerhafte Zirkulation: Schlecht eingestellte Zirkulationspumpen lassen das Wasser in Teilen der Leitung abkühlen
- Todleitungen: Stillgelegte, aber nicht abgetrennte Leitungsstücke sind häufige Kontaminationsquellen
- Unzureichende Dämmung: Wenn Kalt- und Warmwasserleitungen nebeneinander liegen und die Kaltwasserleitung sich erwärmt
🔧 Präventionstipp: Wenn Wohnungen länger als 72 Stunden leer stehen, sollten alle Wasserhähne für einige Minuten durchgespült werden. Bei Leerstand kann der Hausmeister diese Aufgabe übernehmen — wir dokumentieren jede Spülung mit Zeitstempel über unser digitales Kundenportal.
Kosten der Legionellenprüfung
Die Kosten einer Legionellenprüfung setzen sich zusammen aus:
- Probenentnahme und Laboranalyse: ca. 30–60 € pro Probe
- Mindestens 3 Proben pro Anlage (oft mehr bei verzweigtem Leitungsnetz)
- Gesamtkosten reguläre Prüfung: ca. 150–500 € je nach Gebäudegröße und Probenanzahl
Sind die Kosten umlagefähig?
Ja. Die Kosten der regelmäßigen Legionellenprüfung sind als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig (§ 2 Nr. 2 BetrKV — Kosten der Wasserversorgung), sofern dies im Mietvertrag entsprechend vereinbart ist. Kosten für Sanierungsmaßnahmen nach Überschreitung sind dagegen nicht umlagefähig — diese trägt der Eigentümer.
Mehr zum Thema Nebenkostenabrechnung: Welche Hausmeisterkosten sind umlagefähig?
Die Rolle des Hausmeisterservice
Ein professioneller Hausmeisterservice kann bei der Legionellen-Prävention eine wichtige Rolle spielen:
- Regelmäßige Spülung selten genutzter Entnahmestellen (Leerstandswohnungen, Gemeinschaftsduschen)
- Temperaturkontrolle an Warmwasserspeicher und Entnahmestellen
- Sichtprüfung der Trinkwasserinstallation auf offensichtliche Mängel
- Terminüberwachung — Erinnerung an die nächste Prüfung im 3-Jahres-Rhythmus
- Zugang für Probenehmer — Koordination der Termine mit dem Labor
- Dokumentation aller durchgeführten Spülungen und Kontrollen
📸 NH-Hausmeister dokumentiert: Alle Kontrollmaßnahmen wie Leitungsspülungen und Temperaturkontrollen werden mit Foto-Dokumentation in unserem digitalen Kundenportal festgehalten. So haben Sie jederzeit den Nachweis über die ordnungsgemäße Wartung Ihrer Trinkwasseranlage.
Häufige Fragen zur Legionellenprüfung
Muss ich als Eigentümer einer Eigentumswohnung etwas tun?
Nein, die Prüfpflicht liegt beim Gebäudeeigentümer bzw. der WEG-Verwaltung. Als einzelner Wohnungseigentümer sollten Sie jedoch in der Eigentümerversammlung sicherstellen, dass die Verwaltung dieser Pflicht nachkommt.
Was ist, wenn mein Gebäude Durchlauferhitzer hat?
Gebäude mit dezentraler Warmwasserbereitung (Durchlauferhitzer oder Boiler unter 400 Liter in jeder Wohnung) fallen nicht unter die Prüfpflicht der TrinkwV. Die Verantwortung liegt dann beim jeweiligen Mieter.
Kann ein Mieter die Legionellenprüfung verlangen?
Ja, Mieter haben das Recht auf einwandfreies Trinkwasser. Wird die Prüfung nicht durchgeführt, kann der Mieter die Prüfung verlangen und bei Verweigerung die Miete mindern. Bei gesundheitlichen Schäden haftet der Vermieter.
Kann ich bei Legionellenbefall die Miete mindern?
Ja, bei bestätigtem Legionellenbefall und Nutzungseinschränkungen (z. B. Duschverbot) ist eine Mietminderung möglich. Gerichte haben je nach Schwere des Befalls Minderungen von 10–25 % zugesprochen.
Legionellenprüfung in der Region Mannheim
Wir unterstützen Vermieter und Hausverwaltungen in der gesamten Metropolregion Rhein-Neckar bei der Legionellen-Prävention — von der regelmäßigen Leitungsspülung bis zur Terminkoordination mit dem Prüflabor:
- Hausmeisterservice Mannheim
- Hausmeisterservice Heidelberg
- Hausmeisterservice Ludwigshafen
- Hausmeisterservice Weinheim
- Hausmeisterservice Viernheim
- Hausmeisterservice Hockenheim
- Hausmeisterservice Schwetzingen
- Hausmeisterservice Lampertheim
- Hausmeisterservice Speyer
Legionellen-Prävention durch professionelle Objektbetreuung
Regelmäßige Spülungen, Temperaturkontrollen und lückenlose Dokumentation — wir sorgen für sichere Trinkwasserqualität in Ihren Objekten.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen zur Trinkwasserverordnung wenden Sie sich an Ihr zuständiges Gesundheitsamt. Stand: März 2025.