Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier werden Budgets beschlossen, Hausverwaltungen gewählt und Sanierungen genehmigt. Für Eigentümer lohnt es sich, die Spielregeln zu kennen.
Ein Tagesordnungspunkt, der inzwischen fast überall auftaucht: Seit 2024 haben Eigentümer einen Anspruch auf ein Balkonkraftwerk, über die Ausführung entscheidet aber weiterhin die Gemeinschaft – was dabei zu regeln ist, steht im Beitrag zum Balkonkraftwerk im Mehrfamilienhaus.
Einladung & Fristen
- Einladungsfrist: Mindestens 3 Wochen vor dem Termin (§ 24 Abs. 4 WEG)
- Form: Schriftlich mit Tagesordnung an jeden Eigentümer
- Einberufung: Durch den Verwalter oder auf Verlangen von mehr als 25 % der Eigentümer
- Tagesordnung: Nur über angekündigte Punkte darf beschlossen werden
Achtung: Beschlüsse über nicht angekündigte Tagesordnungspunkte sind anfechtbar — selbst wenn alle Anwesenden zustimmen.
Ablauf der Versammlung
- Begrüßung & Feststellung der Beschlussfähigkeit — mindestens 50 % der Miteigentumsanteile müssen vertreten sein
- Genehmigung des Protokolls der letzten Versammlung
- Bericht des Verwalters — Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, aktuelle Themen
- Tagesordnungspunkte einzeln besprechen und abstimmen
- Verschiedenes — Diskussion ohne Beschlussfassung
Beschlussfähigkeit & Abstimmung
Seit der WEG-Reform 2020:
- Einfache Mehrheit: Mehr Ja- als Nein-Stimmen der anwesenden/vertretenen Eigentümer reichen für die meisten Beschlüsse
- Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme (es sei denn, die Gemeinschaftsordnung regelt es anders)
- Keine Mindestquote mehr: Die Versammlung ist unabhängig von der Teilnehmerzahl beschlussfähig
- Vollmacht: Eigentümer können sich durch Bevollmächtigte vertreten lassen
Wichtig: Seit der WEG-Reform ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig — auch wenn nur ein Eigentümer erscheint.
Welche Beschlüsse sind typisch?
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung genehmigen
- Instandhaltungsrücklage festlegen
- Verwalter wählen oder abberufen
- Sanierungen & Modernisierungen beschließen
- Hausordnung ändern
- Hausmeisterservice beauftragen oder wechseln
Rechte der Eigentümer
- Rederecht: Jeder Eigentümer darf zu jedem Punkt sprechen
- Antragsrecht: Eigene Anträge zur Tagesordnung einreichen
- Einsichtsrecht: Zugang zu Verwalterunterlagen, Rechnungen, Verträgen
- Anfechtungsrecht: Beschlüsse innerhalb eines Monats vor Gericht anfechten
Protokoll
- Muss alle Beschlüsse mit genauem Wortlaut enthalten
- Wird in die Beschlusssammlung eingetragen
- Jeder Eigentümer hat Recht auf Einsicht und Kopie
Die Rolle des Hausmeisters
Der Hausmeister wird häufig auf der Eigentümerversammlung beauftragt oder sein Vertrag verlängert. Ein professioneller Hausmeisterservice liefert vorab einen Tätigkeitsbericht und Kostenaufstellung, die der Verwalter in seinen Bericht einbezieht. Wird in der Versammlung über einen Dienstleister entschieden, lohnt vorher der Blick darauf, was in einen Hausmeistervertrag gehört – nachträgliche Änderungen brauchen wieder einen Beschluss.
Häufige Fragen
Wie läuft eine Eigentümerversammlung ab?
Die Versammlung beginnt mit der Feststellung der Beschlussfähigkeit, gefolgt vom Verwalterbericht mit Jahresabrechnung. Dann werden die einzelnen Tagesordnungspunkte besprochen und abgestimmt. Beschlüsse werden im Protokoll festgehalten.
Ist eine Eigentümerversammlung immer beschlussfähig?
Ja, seit der WEG-Reform 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig — unabhängig davon, wie viele Eigentümer anwesend oder vertreten sind. Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit gefasst.
Kann ich als Eigentümer einen Beschluss anfechten?
Ja, jeder Eigentümer kann Beschlüsse innerhalb eines Monats nach der Versammlung vor dem Amtsgericht anfechten. Gründe können formale Fehler bei der Einladung oder inhaltliche Mängel sein.
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