Die Hausordnung ist das zentrale Regelwerk für das Zusammenleben im Mehrfamilienhaus. Sie legt fest, was erlaubt und was verboten ist — von Ruhezeiten über die Treppenhausnutzung bis zur Müllentsorgung. Doch was muss in eine Hausordnung, was darf drin stehen und was ist unwirksam? Dieser Ratgeber klärt auf.
Warum braucht jedes Mehrfamilienhaus eine Hausordnung?
- Konfliktvermeidung: Klare Regeln reduzieren Streit zwischen Mietern — Lärm, Müll und Reinigungspflichten sind die häufigsten Reibungspunkte
- Rechtssicherheit: Eine wirksame Hausordnung gibt dem Vermieter die Grundlage, bei Verstößen abzumahnen
- Werterhalt: Regeln zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen schützen die Bausubstanz und die Sauberkeit des Objekts
- Transparenz: Neue Mieter wissen sofort, welche Regeln gelten
Rechtlicher Rahmen: Die Hausordnung kann als Bestandteil des Mietvertrags vereinbart werden (dann bindend) oder als allgemeiner Aushang im Treppenhaus (dann nur empfehlender Charakter). Für maximale Wirksamkeit sollte die Hausordnung im Mietvertrag verankert oder als Anlage beigefügt sein.
Was gehört in eine Hausordnung?
Eine gute Hausordnung deckt folgende Bereiche ab:
1. Ruhezeiten
- Nachtruhe: 22:00 – 6:00 Uhr (gesetzlich verankert in den meisten Bundesländern)
- Mittagsruhe: 13:00 – 15:00 Uhr (optional, aber in vielen Hausordnungen üblich)
- Sonn- und Feiertage: Ganztägige Ruhe, keine Lärmarbeiten
- Musikinstrumente: Übliche Spielzeiten begrenzen (z.B. max. 2 Stunden/Tag, nicht während Ruhezeiten)
2. Nutzung der Gemeinschaftsflächen
- Treppenhaus: Keine Gegenstände abstellen (Kinderwagen-Ausnahme beachten), Fluchtweg freihalten
- Hausflur: Schuhe, Schirme und Fußmatten erlaubt, solange Fluchtweg frei bleibt
- Waschküche: Belegungszeiten regeln, Maschine nach Gebrauch reinigen
- Fahrradkeller: Nur Fahrräder abstellen, kein Sperrmüll oder Möbel
- Innenhof/Garten: Nutzungsregeln (z.B. Grillen nur mit Elektrogrill, Kinder-Spielzeiten)
3. Reinigung & Sauberkeit
- Treppenhausreinigung: Wer ist zuständig? Rotierender Putzplan oder professioneller Dienst?
- Gehwegreinigung: Pflicht des Eigentümers, oft auf Mieter übertragen
- Winterdienst: Schnee- und Eisbeseitigung — wer, wann, wie?
- Müllentsorgung: Mülltrennung, Bioabfall, Sperrmüll-Regelungen
4. Tierhaltung
- Kleintiere (Hamster, Fische): Immer erlaubt, kann nicht verboten werden
- Hunde & Katzen: Generelles Verbot ist unwirksam (BGH-Urteil); Einzelfallregelung mit Erlaubnisvorbehalt zulässig
- Leinenpflicht in Gemeinschaftsflächen
- Verunreinigungen sofort beseitigen
5. Lüften & Heizen
- Regelmäßiges Stoßlüften statt Dauerkippen (Schimmelprävention)
- Mindesttemperatur in der Heizperiode einhalten (auch bei Abwesenheit)
- Keine Wäsche im Treppenhaus oder auf dem Balkon trocknen (je nach Regelung)
6. Sicherheit
- Haustür nach 20:00/22:00 Uhr geschlossen halten
- Keine brennbaren Materialien im Keller oder Treppenhaus lagern
- Fluchtwege freihalten
- Defekte sofort dem Vermieter oder Hausmeister melden
Was ist in der Hausordnung unwirksam?
Nicht alles, was in einer Hausordnung steht, ist automatisch wirksam. Folgende Regelungen sind rechtlich unwirksam:
- Generelles Tierhaltungsverbot: Ein pauschales Verbot von Hunden und Katzen ist laut BGH (Az. VIII ZR 168/12) unwirksam
- Absolutes Besuchsverbot ab 22 Uhr: Mieter dürfen jederzeit Besuch empfangen
- Vollständiges Musizierverbot: Musizieren gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung (in angemessenem Umfang)
- Verbot von Kinderlärm: Kinderlärm ist grundsätzlich hinzunehmen (§ 22 Abs. 1a BImSchG)
- Dusch- und Badeverbot nachts: Baden und Duschen ist auch nachts erlaubt (BGH-Rechtsprechung)
- Verbot von Waschmaschinen in der Wohnung: Unwirksam, solange keine Schäden entstehen
Wichtig: Unwirksame Klauseln in der Hausordnung können im Streitfall das gesamte Dokument angreifbar machen. Lassen Sie Ihre Hausordnung im Zweifel von einem Fachanwalt prüfen.
Treppenhausreinigung: Putzplan oder Profi?
Einer der häufigsten Streitpunkte in Mehrfamilienhäusern ist die Treppenhausreinigung. Es gibt zwei Modelle:
Option 1: Rotierender Putzplan
- Jede Mietpartei ist turnusmäßig zuständig
- Vorteil: Keine zusätzlichen Kosten
- Nachteil: Häufige Konflikte, ungleiche Qualität, Mieter „vergessen" ihren Turnus
Option 2: Professioneller Hausmeisterservice
- Regelmäßige, professionelle Reinigung durch einen Dienstleister
- Vorteil: Gleichbleibende Qualität, kein Streit, umlagefähig über die Nebenkosten
- Nachteil: Kosten (die aber auf alle Mieter umgelegt werden)
Lesen Sie mehr in unserem ausführlichen Ratgeber: Treppenhausreinigung: Wie oft ist wirklich nötig?
Unser Tipp: Bei NH-Hausmeister übernehmen wir die Treppenhausreinigung, Gehwegreinigung und den Winterdienst — mit digitaler Foto-Dokumentation. Das nimmt Ihnen als Vermieter die Kontrolle ab und gibt Mietern keinen Grund zur Beschwerde.
Hausordnung durchsetzen: Was tun bei Verstößen?
- Gespräch suchen: Oft hilft ein freundlicher Hinweis — viele Mieter kennen die Regeln nicht genau
- Schriftliche Abmahnung: Bei wiederholten Verstößen eine formelle Abmahnung mit Verweis auf die konkrete Regel
- Hausmeister als Vermittler: Ein Hausmeisterservice kann als neutraler Ansprechpartner vor Ort vermitteln
- Fristlose Kündigung: Bei schwerwiegenden, wiederholten Verstößen (z.B. dauerhaft unzumutbarer Lärm) als letztes Mittel
Muster-Inhaltsverzeichnis einer Hausordnung
- Allgemeine Grundsätze des Zusammenlebens
- Ruhezeiten (Nachtruhe, Mittagsruhe, Sonn-/Feiertage)
- Nutzung der Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Keller, Waschküche, Hof)
- Reinigung und Ordnung (Treppenhausreinigung, Müllentsorgung)
- Winterdienst und Gehwegreinigung
- Tierhaltung
- Lüften und Heizen
- Sicherheit und Brandschutz
- Parken und Stellplätze
- Bauliche Veränderungen und Genehmigungspflichten
- Verstöße und Konsequenzen
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Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: März 2025.