Wer drei Angebote einholt, ohne vorzugeben, was er haben will, bekommt drei unvergleichbare Zettel: Einer rechnet die Treppenhausreinigung wöchentlich, der zweite vierzehntägig, der dritte lässt sie weg. Das Leistungsverzeichnis dreht die Reihenfolge um: Sie geben Objektdaten, Leistungen, Turnus, Mengen und Nachweise vor und lassen nur die Preisspalte offen. Unsere kostenlose Vorlage bildet das auf zwei Seiten ab – ausdrucken, ausfüllen, an alle Bieter in derselben Fassung verschicken.
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Warum drei Angebote ohne Leistungsverzeichnis nicht vergleichbar sind
Ohne Vorgabe beschreibt jeder Anbieter seinen eigenen Zuschnitt. Das günstigste Angebot ist dann meist das kleinste, und das fällt erst im Betrieb auf, wenn der Müllplatz nicht gereinigt wird, weil er in keiner Position stand. Für öffentliche Auftraggeber steht der Grundsatz im Gesetz: Nach § 121 Abs. 1 GWB ist der Auftragsgegenstand so eindeutig zu beschreiben, dass alle Unternehmen ihn gleich verstehen und die Angebote vergleichbar sind. Für private Verwaltungen gilt die Vorschrift nicht, als Maßstab taugt sie trotzdem.
Erst die Objektdaten, dann die Leistung
Jede Position wird über eine Bezugsgröße kalkuliert. Fehlen die Größen, schätzt der Anbieter: vorsichtig, also teuer, oder knapp und rechnet später nach. In den Kopf gehören deshalb:
- Adresse, Zahl der Wohn- und Gewerbeeinheiten, Baujahr
- Grundstücks- und Grünfläche in Quadratmetern
- Treppenhäuser, Etagen, Keller, Aufzug
- Ansprechpartner der Verwaltung und Zugang zum Objekt
- Rückgabedatum für das Angebot und gewünschter Leistungsbeginn
Die letzten beiden Zeilen ersparen eine Runde Rückfragen. Welche Aufgaben überhaupt in Frage kommen, listet unsere Hausmeister-Checkliste.
Was in jede Position gehört: Turnus, Menge, Nachweis
Eine Position ohne diese drei Angaben ist keine Position, sondern eine Absichtserklärung.
| Spalte | So füllen Sie sie aus | Unbrauchbar |
|---|---|---|
| Leistung | Eine Tätigkeit je Zeile, mit Fläche oder Bauteil | „Hausmeisterdienste“ |
| Turnus | Zahl und Bezug: 2× wöchentlich, alle 14 Tage, 4× jährlich | „regelmäßig“, „nach Bedarf“ |
| Zeitraum | Monate, in denen der Turnus gilt | leer bei saisonalen Leistungen |
| Menge | Bezugsgröße: Quadratmeter, laufende Meter, Etagen, Stück | „gesamte Anlage“ |
| Abrechnung | Kreuz bei Pauschale oder nach Aufwand | beides offen |
| Nachweis | Das Dokument, das die Erbringung belegt | „wird dokumentiert“ |
Pauschale oder Abruf: die Unterscheidung, die später Streit spart
Setzen Sie je Position zwei Ankreuzfelder: in der Pauschale enthalten oder nach Aufwand. Leistungen mit festem Turnus gehören in die Pauschale. Was nur bei Bedarf anfällt – Sperrmüll, Graffiti, Sturmschaden – steht als Abrufposition mit Einheitspreis darin. So kennen Sie den Preis vorher, ohne ihn im Voraus zu zahlen.
Für die Abrechnung wichtig: § 2 Nr. 14 BetrKV lässt die Kosten des Hauswarts umlegen, Instandsetzung, Instandhaltung und Verwaltung dagegen nicht. Eine Sammelpauschale müssen Sie später auseinanderrechnen, getrennte Positionen ersparen das.
Winterdienst und Gartenpflege haben eigene Zeiträume
Beide Blöcke laufen nicht ganzjährig. Für den Winterdienst brauchen Sie die Monate der Bereitschaft, die zu räumenden Flächen in laufenden Metern oder Quadratmetern, das Streumaterial und die Angabe, ob Kontrollgänge ohne Schneefall vergütet werden. Die Räum- und Streuzeiten gibt die Satzung der Kommune vor, siehe Winterdienstpflichten.
Beim Grünschnitt zieht das Gesetz die Grenze: Nach § 39 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BNatSchG dürfen Hecken und Sträucher zwischen dem 1. März und dem 30. September nicht auf den Stock gesetzt oder beseitigt werden; schonende Form- und Pflegeschnitte bleiben zulässig. Ein Verzeichnis, das den Rückschnitt in den Sommer legt, ist nicht erfüllbar.
Welche Nachweise Sie fordern sollten
- Betriebshaftpflicht mit Deckungssummen, als Kopie der Police oder Versichererbestätigung
- Mindestlohn: Wer ein Unternehmen mit Werk- oder Dienstleistungen beauftragt, haftet nach § 13 MiLoG in Verbindung mit § 14 AEntG für dessen Mindestlohnzahlungen wie ein Bürge – lassen Sie sich die Einhaltung schriftlich bestätigen.
- Anmeldung: Gewerbeanmeldung und Unbedenklichkeitsbescheinigung der Berufsgenossenschaft
- Leistungsnachweis: Reinigungsnachweis, Winterdienstprotokoll, Fotodokumentation – je Position eintragen, nicht pauschal fordern
- Vertretung: wie Urlaub und Krankheit abgedeckt sind, mit Reaktionszeit bei Störungen
Wie das aussieht, zeigen unsere Vorlagen für den Reinigungsnachweis und das Begehungsprotokoll.
Was NICHT ins Leistungsverzeichnis gehört
Kündigungsfristen, Haftung, Vertragsstrafen, Zahlungsziele und Gerichtsstand sind Vertragsklauseln. Sie gehören in den Vertrag, nicht auf das Blatt, das der Bieter ausfüllt – sonst verhandeln drei Anbieter drei Fassungen und der Preisvergleich ist wieder hin. Was in den Vertrag gehört, steht im Beitrag Hausmeistervertrag. Draußen bleiben außerdem Ihre eigene Preisvorstellung und der Name des bisherigen Dienstleisters.
Ausgefülltes Verzeichnis, festes Angebot
Das Blatt macht Angebote vergleichbar – auch unsere, und genau dafür ist es gedacht. Schicken Sie das ausgefüllte Verzeichnis über das Anfrageformular, Sie bekommen die Preisspalte zurück: Position für Position statt Sammelpauschale. Zur Einordnung der Summen hilft der Beitrag zu den Hausmeisterkosten je Wohneinheit.
NH-Hausmeister arbeitet in der Rhein-Neckar-Region, etwa als Hausmeisterservice in Heidelberg, mit Treppenhausreinigung in Mannheim und Winterdienst in Mannheim. Jeder Termin wird mit Foto und Zeitstempel im Kundenportal dokumentiert, Sie haben einen festen Ansprechpartner.
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Häufige Fragen zum Leistungsverzeichnis
Worin unterscheidet sich ein Leistungsverzeichnis vom Hausmeistervertrag?
Das Leistungsverzeichnis beschreibt nur den Umfang: welche Leistung, in welchem Turnus, in welcher Menge, mit welchem Nachweis. Der Vertrag regelt die Rahmenbedingungen, also Laufzeit, Kündigung, Haftung und Zahlungsziel. Das ausgefüllte Verzeichnis wird üblicherweise Anlage zum Vertrag, damit beide Seiten dieselbe Grundlage haben.
Wie beschreibe ich den Turnus so, dass er eindeutig ist?
Mit einer Zahl und einem Bezug: zweimal wöchentlich, alle 14 Tage, viermal jährlich. Formulierungen wie regelmäßig oder nach Bedarf sind nicht kalkulierbar und im Streitfall wertlos. Bei saisonalen Leistungen tragen Sie zusätzlich die Monate ein, in denen der Turnus gilt, etwa Rasenmähen von April bis Oktober.
Müssen alle Bieter dasselbe Leistungsverzeichnis bekommen?
Ja, sonst ist der Vergleich wertlos. Verschicken Sie an alle dieselbe Fassung und beantworten Sie die Rückfrage eines Bieters schriftlich gegenüber allen. Ändern Sie nach dem Versand etwas am Umfang, geht eine neue Fassung mit Datum an alle Bieter, und die Rückgabefrist verlängert sich entsprechend.
Was gehört in die Spalte für den geforderten Nachweis?
Das Dokument, das die Erbringung belegt: gegengezeichneter Reinigungsnachweis, Winterdienstprotokoll mit Uhrzeit und Streumittel, Fotodokumentation bei Mängeln, Wartungsbericht bei technischen Anlagen. Fordern Sie ihn je Position statt pauschal, sonst bleibt offen, worauf er sich bezieht.
Gilt das Leistungsverzeichnis nach der Vergabe weiter?
Wenn Sie es als Anlage zum Vertrag nehmen, ja. Es ist dann die Grundlage für die Abnahme, für die Reklamation einzelner Positionen und für die Trennung umlagefähiger von nicht umlagefähigen Kosten. Ohne diese Anlage steht im Vertrag oft nur eine Sammelbezeichnung wie Hausmeisterdienste.
Ausgefülltes Leistungsverzeichnis prüfen lassen
Schicken Sie uns das Blatt, Sie erhalten die Preisspalte je Position zurück. Angebot nach kostenloser Besichtigung.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt. Stand: August 2026